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细数北京二手房交易税费 

链家在线 --2011-10-26 11:38--

北京二手房交易税费如何计算呢?本文分为二手商品房、二手房改房和经济适用房等方面的税费计算。 二手房的税费会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同：

● 二手商品房税费： 二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产 　　北京二手房交易税费如何计算呢?本文分为二手商品房、二手房改房和经济适用房等方面的税费计算。

　　二手房的税费会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同：

　　● 二手商品房税费：

　　二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属此类。

　　契税：成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳;【名词解释：非普通住宅——凡是“建筑面积在140平米以上、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇】。

　　印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。

　　营业税：凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足5年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×5.5%的标准交纳;

　　个人所得税：凡是房产交付时间不足5年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：

　　1、适用于可以提供房产原价值凭证的：(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%;

　　2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%。【名词解释：合理费用——合理费用一般是指业主在购房时所交纳的税金、贷款利息、装修费用、公证费、手续费等，但是需要提交相应的凭证，如装修款***等。】

　　如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。

　　● 房改房税费：

　　房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易：

　　契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳;

　　土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了;

二手房交易注意个人所得税收取

链家在线--2011-10-26 11:38--

按国家规定，个人转让自用5年以上且是家庭惟一生活用房的，免征个人所得税。昨日，市地税局和市住建委联合发布《关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》，今后在核查此类交易时，税务部门将核查卖房人家庭是否有其他住房。

这意味着，满5年交易的二手房如果不是该家庭惟一住房，将无法避税。

此前已办理过网签等不符合“惟一”条件

两部门表示，这类房屋交易要向主管税务机关申报售房人及家庭成员情况，填写《售房人家庭惟一住房承诺表》。税务机关将通过北京市房屋交易权属系统，对售房人及其家庭成员住房登记记录进行查询和核验，主要核查其在北京是否还有其他住房。

如果查询结果显示纳税人家庭此前已办理房屋权属登记手续或已办理房屋网上签约手续，则此次售房不符合惟一住房条件，需缴纳个人所得税。

此类交易住房多不是“惟一”

据“”副总裁胡景晖介绍，虽然政策上规定必须是家庭惟一住房，但以往在实际操作中，由于税务部门很难核查到该家庭目前的房产状况，所以基本上不会核查此项条件。只要是满5年，就能免征个人所得税。在北京交易的此类住房，多数都不是家庭惟一住房。

他表示，此次北京的政策在核查上非常严格，“税务部门去房屋交易权属系统中查询，只要办理了房产证或是已经购房网签了，还没办理房产证的住房就都可以查到。这就完全堵住了逃税漏洞。”

胡景晖称，在目前的二手房交易中，虽然个人所得税是需要卖房人缴纳的，但实际交易中基本都会转移给买房人。对于满5年、但不是家庭惟一住房的二手房，以往是可以避税的，现在一般是按成交价的1%来缴纳。如果成交价为200万元，就需缴纳2万元的个人所得税。